Tapusu size ait bir taşınmazı başka birinin kullanması, üzerine yapı yapması ya da sınırınızı aşması, en sık karşılaşılan mülkiyet uyuşmazlıklarındandır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 683’e göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı onu geri isteme ve her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava etme hakkına sahiptir.
Hangi durumlarda dava açılır?
- Komşunun duvarı, binası veya bahçesi sınırınızı aşmışsa,
- Tarlanız izniniz olmadan ekiliyor ya da hayvan otlatılıyorsa,
- Taşınmazınızın bir bölümü yol, depo veya otopark olarak kullanılıyorsa,
- Miras kalan ortak bir taşınmazı paydaşlardan biri diğerlerini dışlayarak tek başına kullanıyorsa.
Elatma bir idare tarafından, kamulaştırma yapılmadan gerçekleştirilmişse farklı kurallar uygulanır. Bu konuyu kamulaştırma yazımızda ele aldık.
Elatmanın önlenmesi davası
Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme genellikle taşınmaz başında keşif yapar, fen bilirkişisine elatılan alanı haritada gösteren bir rapor hazırlatır.
Tapulu taşınmazda elatma devam ettiği sürece elatmanın önlenmesi davası zamanaşımına uğramaz. Dava kabul edilirse mahkeme müdahalenin sona erdirilmesine, gerekiyorsa taşınmaz üzerindeki yapı, duvar veya ağaçların kaldırılmasına (kal) karar verir.
Arabuluculuk: Uyuşmazlık, taşkın kullanım, gürültü, duman gibi komşu hakkından kaynaklanıyorsa dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m. 18/B uyarınca dava şartıdır. Mülkiyet sınırının fiilen aşıldığı klasik elatma davalarında bu şartın aranıp aranmayacağı somut olaya göre değerlendirilmelidir. Tereddüt varsa önce arabulucuya başvurmak, davanın usulden reddi riskini ortadan kaldırır.
Komşunun binası sınırınızı aşıyorsa: temliken tescil
Komşu, kendi arazisine bina yaparken iyiniyetle sizin arazinize taşmışsa ve yapının değeri arazinizin o bölümünün değerinden açıkça fazlaysa, yapı sahibi yıkım yerine uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın kendi adına tescilini isteyebilir (TMK m. 725). Bu durumda mahkeme size taşınmazın gerçek değerini ödetir. Yıkım mı bedel mi sorusu, yapı sahibinin iyiniyetli olup olmadığına ve itirazın zamanında yapılıp yapılmadığına göre şekillenir.
Ecrimisil: Geçmiş kullanımın bedeli
Elatmanın önlenmesi müdahaleyi geleceğe yönelik sona erdirir. Taşınmazınız geçmişte izinsiz kullanılmışsa bunun karşılığı ecrimisil, yani haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil, taşınmazın o dönemdeki kira getirisi esas alınarak bilirkişi tarafından hesaplanır.
- Ecrimisil, Yargıtay’ın içtihadı birleştirme kararına göre dava tarihinden geriye doğru beş yıl için istenebilir.
- Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil aynı davada birlikte istenebilir.
- Haksız kullanan kişinin kötüniyetli olması gerekir. Örneğin taşınmazı sizden kiralayan kişi, sözleşme sürerken ecrimisil değil kira öder.
Paydaşlar arasında ecrimisil
Paylı mülkiyette her paydaş taşınmazın tamamını kullanma hakkına sahiptir. Bu nedenle Yargıtay, bir paydaşın diğerinden ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak önce onu kullanımdan men etmiş olmasını (ihtarname göndermek veya elatmanın önlenmesi davası açmak gibi) arar. Ecrimisil, bu tarihten sonrası için istenebilir.
Ancak bazı durumlarda bu şart aranmaz. Örneğin taşınmazı tek başına kiraya verip kira gelirini alan, taşınmaz üzerine yapı yaparak niteliğini değiştiren ya da diğer paydaşların kullanmasını fiilen engelleyen paydaşa karşı geçmiş dönem için de ecrimisil istenebilir.
Ortak bir taşınmazı kullanmayan mirasçının, önce kullanan paydaşa yazılı bir ihtar göndermesi, ileride istenebilecek ecrimisilin başlangıcını belirlediği için önemlidir.
Pratik öneriler
- Tapu kaydı, çap ve kadastro paftası, uyuşmazlığın temel belgeleridir; davadan önce güncel hâllerini edinin.
- Elatmanın başladığı tarihi ve süresini gösteren fotoğraf, tanık ve resmî yazışmaları saklayın.
- Paydaşlar arası uyuşmazlıklarda kalıcı çözüm çoğu zaman ortaklığın giderilmesidir. Ecrimisil davası bu süreçle birlikte değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.