Miras kalan bir ev, tarla veya dükkân, mirasçılar arasında paylı ya da elbirliği mülkiyetiyle ortak hâle gelir. Paydaşlardan biri satmak, diğeri kullanmak, bir başkası kiraya vermek isteyince taşınmaz çoğu zaman kimsenin işine yaramaz hâle gelir. Bu durumda her paydaş, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698 uyarınca ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Paydaşlar arasında aksine bir sözleşme yoksa veya istem uygunsuz bir zamanda yapılmıyorsa, bu hak her zaman kullanılabilir.
Önce arabulucuya başvurmak zorunludur
1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m. 18/B uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Arabuluculukta anlaşılırsa, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerhli anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğünden, ayrıca resmî senet düzenlenmeksizin tescil istenebilir.
Dava nasıl görülür?
Anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bütün paydaşların davada yer alması gerekir. Tapu kaydı hâlâ vefat eden kişi adına ise önce mirasçılık belgesi alınır; paylar bu belgeye göre belirlenir.
Mahkeme keşif yapar ve bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder. Ardından iki yoldan birini seçer:
- Aynen taksim: Taşınmaz, değeri önemli ölçüde düşmeden bölünebiliyorsa paylar oranında fiilen bölünür. Kanuna göre öncelikli yol budur (TMK m. 699).
- Satış: Bölme mümkün değilse veya ekonomik değeri düşürüyorsa, taşınmazın açık artırmayla satılarak bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verilir. Uygulamada en sık görülen sonuç budur.
Kararın kesinleşmesinden sonra satış, icra dairesi bünyesindeki satış memurluğu tarafından elektronik satış portalında yapılır. Paydaşlar da artırmaya katılabilir. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda paydaşlar ayrıca önalım (şufa) hakkı kullanamaz (TMK m. 733).
Yeni: İlk artırma yalnızca mirasçılar arasında
31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren değişiklik, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 114’te miras kalan taşınmazlar için özel bir usul getirdi:
- Kapsam: Taşınmazın tüm malikleri payları miras yoluyla edinmiş olmalı ve mirasçılar dışında hiçbir üçüncü kişinin taşınmazda mülkiyet payı bulunmamalıdır.
- Birinci artırma kapalıdır: İlk artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir.
- Asgari teklif muhammen bedelin yüzde yüzüdür: Bu artırmada teklifin, bilirkişinin belirlediği değerin tamamını (ve satış masraflarını) karşılaması gerekir.
- Tek seferliktir: Bu usul bir kez uygulanır. Birinci artırmada alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır ve muhammen bedelin yüzde ellisi ile başlar.
Bu düzenleme, aile taşınmazının dışarıdan bir alıcıya düşük bedelle gitmesinin önüne geçmeyi ve taşınmazı almak isteyen mirasçıya öncelik tanımayı amaçlıyor. Değişiklikten önce ilanı yapılmış artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.
Teminatı yatırıp ihale bedelini ödemeyene yaptırım: Artırmaya katılmak için muhammen bedelin yüzde onu oranında teminat yatırılır. En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan kişinin teminatı iade edilmez; bu kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır. Bu kural, artırmayı sırf sürüncemede bırakmak için teklif verilmesinin önüne geçmeyi amaçlıyor.
Masraflar
Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Satıştan elde edilen bedelden önce satış masrafları düşülür, kalan tutar paylara göre dağıtılır.
Pratik öneriler
- Taşınmazı elinde tutmak isteyen mirasçı, yeni usul sayesinde ilk artırmada öncelik kazanır. Muhammen bedelin tamamını karşılayacak finansmanı önceden planlamak gerekir.
- Bilirkişinin belirlediği değer hem satışın tabanını hem de mirasçının ödeyeceği tutarı belirler. Değer raporuna süresinde itiraz etmek bu nedenle önemlidir.
- Arabuluculuk aşaması, taşınmazı paydaşlardan birinin diğerlerinin payını satın alarak devralması gibi esnek çözümler için en uygun zamandır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.