Kira artışı nasıl hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/1 uyarınca yenilenen kira döneminde kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanır; daha düşük bir oran yazıyorsa o oran bağlayıcıdır. Bu ölçü 1 Ocak 2019’dan beri geçerlidir. 1 Temmuz 2012 – 31 Aralık 2018 arasındaki yenilemelerde sınır üretici fiyat endeksiydi (ÜFE); Yargıtay bu dönemde de ÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişimi esas alır. 1 Temmuz 2012’den önce, Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden, kanunda bir artış sınırı yoktu.

Konut ve işyeri farkı

Konut: 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (dahil) arasında yenilenen konut kiralarında artış, TÜFE ne olursa olsun %25’i geçemezdi (TBK geçici m. 1 ve 2). Araç bu dönemdeki yenilemelerde %25’i kendiliğinden uygular.
İşyeri: %25 sınırı işyeri kiralarına hiç uygulanmadı; işyerinde her dönem TÜFE sınırı geçerlidir. Ancak kiracı tacir veya tüzel kişi ise TBK m. 344’ün uygulanması ertelenmişti; 2019’da yapılan değişiklikle TÜFE sınırı 1 Ocak 2019’dan itibaren bu sözleşmelerin yenilenmesine de uygulanır (Yargıtay 3. HD, 25.05.2021, E. 2021/2915, K. 2021/5408). Daha önceki yenilemelerde sözleşmedeki artış hükmü geçerliydi.

Sözleşmede artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamazsa, kira bedeli aynı sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından belirlenir (m. 344/2). Beş yıl dolduktan sonra ise kira tespit davasıyla kira, emsal kiralara ve kiralananın durumuna göre belirlenebilir (m. 344/3). Yabancı para cinsinden kirada beş yıl dolmadan artış yapılamaz (m. 344/4).

Aylara göre azami kira artış oranları

Satırda kira yılının yenilendiği yıl, sütunda ay. Oran, o ay yenilenen kiralarda uygulanabilecek en yüksek artıştır.

Yıl	Oca	Şub	Mar	Nis	May	Haz	Tem	Ağu	Eyl	Eki	Kas	Ara
2026	%34,88	%33,98	%33,39	%32,82	%32,43	%32,24	%32,03	%31,9	%31,79	%31,49	—	—
2025	%58,51	%56,35	%53,83	%51,26	%48,73	%45,8	%43,23	%41,13	%39,62	%38,36	%37,15	%35,91
2024	%53,86Konut %25	%54,72Konut %25	%55,91Konut %25	%57,5Konut %25	%59,64Konut %25	%62,51Konut %25	%65,07Konut %25**	%65,93	%64,91	%63,47	%62,02	%60,45
2023	%72,31Konut %25	%72,45Konut %25	%71,83Konut %25	%70,2Konut %25	%67,2Konut %25	%63,72Konut %25	%59,95Konut %25	%57,45Konut %25	%56,28Konut %25	%55,3Konut %25	%54,26Konut %25	%53,4Konut %25
2022	%19,6	%22,58	%25,98	%29,88	%34,46	%39,33Konut %25*	%44,54Konut %25	%49,65Konut %25	%54,69Konut %25	%59,91Konut %25	%65,26Konut %25	%70,36Konut %25
2021	%12,28	%12,53	%12,81	%13,18	%13,7	%14,13	%14,55	%15,15	%15,78	%16,42	%17,09	%17,71
2020	%15,18	%14,52	%13,94	%13,33	%12,66	%12,1	%11,88	%11,51	%11,27	%11,47	%11,74	%12,04
2019	%16,33	%17,16	%17,93	%18,7	%19,39	%19,91	%19,88	%19,91	%19,62	%18,27	%16,81	%15,87
2018ÜFE	%15,82	%15,66	%15,5	%15,35	%15,36	%15,8	%16,57	%17,41	%18,78	%21,36	%23,73	%25,52
2017ÜFE	%4,3	%4,96	%5,87	%6,89	%8,01	%9,02	%9,98	%10,94	%12,05	%13,26	%14,47	%15,38
2016ÜFE	%5,28	%5,5	%5,61	%5,64	%5,47	%5,19	%4,91	%4,77	%4,51	%4,07	%3,83	%3,93
2015ÜFE	%10,25	%9,59	%8,79	%8,03	%7,36	%6,98	%6,74	%6,43	%6,14	%5,92	%5,58	%5,33
2014ÜFE	%4,48	%5,22	%6,11	%6,95	%7,89	%8,66	%9,03	%9,26	%9,55	%9,84	%10,11	%10,32
2013ÜFE	%6,09	%5,33	%4,72	%4,23	%3,74	%3,27	%3,18	%3,23	%3,39	%3,58	%3,93	%4,1
2012ÜFE	—	—	—	—	—	—	%10,24	%9,88	%9,33	%8,65	%7,8	%6,98

2019 ve sonrası TÜFE, 2012 – 2018 ÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Renkli hücreler: işyerinde TÜFE oranı, konutta %25 uygulanır. * Haziran 2022’de %25 yalnız 11 Haziran ve sonrasındaki yenilemelere uygulanır. ** Temmuz 2024’te %25 yalnız 1 Temmuz’daki yenilemelere uygulanır.

TÜİK yeni oranı her ayın 3’ünde (hafta sonuna denk gelirse ilk iş günü) açıklar; tablo aynı gün güncellenir.

Dayandığı hükümler

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 (kira bedelinin belirlenmesi; 01.01.2019’dan itibaren TÜFE, 01.07.2012 – 31.12.2018 arası ÜFE on iki aylık ortalaması)
TBK geçici m. 1 ve 2 (konutta %25 sınırı, 11.06.2022 – 01.07.2024)
Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Kanunu geçici m. 2 (tacir ve tüzel kişi kiracılı işyerlerinde TBK m. 344’ün ertelenmesi; 01.01.2019’dan itibaren TÜFE sınırı bu sözleşmelere de uygulanır)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.07.2019, E. 2017/8181, K. 2019/6293 (2019 öncesi ÜFE on iki aylık ortalaması)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.05.2021, E. 2021/2915, K. 2021/5408 (tacir kiracılarda 2019’dan itibaren TÜFE)
TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi on iki aylık ortalama değişimi

Bu hükümlerin ve oranların güncel hâli 05.10.2026 tarihinde kontrol edildi.

Bilgilendirme: Sonuçlar genel bilgi amaçlıdır ve yaklaşık değerdir. Dosyanın özellikleri, yargı kararları ve kısmi ödemeler sonucu değiştirebilir. Oranlar 05.10.2026 tarihinde resmî kaynaklardan kontrol edilmiştir.