Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracıyı güçlü biçimde korur. Ev sahiplerinin en sık yaptığı hata, sözleşmede yazan sürenin dolmasıyla kiracının çıkmak zorunda olduğunu düşünmektir. Oysa kanundaki tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır ve çoğu, kaçırıldığında hakkı düşüren kısa sürelere bağlıdır.
Süre dolunca ne olur?
Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bittiğini gerekçe göstererek kiracıyı çıkaramaz (TBK m. 347).
On yıllık uzama kuralı: Sözleşme on yıl boyunca uzadıktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin bir yıllık sözleşmeyle başlayan kira, ilk yıl artı on uzama yılı tamamlandıktan sonra bu yolla sona erdirilebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
İhtiyaç (TBK m. 350/1): Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; mahkeme bunu tanık ve belgelerle inceler.
Yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m. 350/2): Binanın yeniden yapılması veya esaslı onarımı sırasında kullanımın imkânsız olması hâlinde.
Bu iki sebepte dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve dava ancak bir sonraki dönemin sonunda açılabilir.
Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351): Kiralananı satın alan kişi, kendisi veya yakınları için ihtiyacı varsa iki yoldan birini seçebilir:
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, altı ay sonra dava açmak,
- Ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak.
Yeniden kiralama yasağı: İhtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle kiracıyı çıkaran kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kiralananı üç yıl boyunca eski kiracısı dışında birine kiralayamaz (TBK m. 355).
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1): Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhüdün, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütler, kiracının baskı altında imzaladığı gerekçesiyle geçersiz sayılabilir.
İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez yazılı haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Kira sonradan ödenmiş olsa bile ihtarlar haklıysa bu sebep doğar.
Kiracının aynı ilçede konutu olması (TBK m. 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli bir konutu bulunuyor ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Kira ödenmemesi (temerrüt): Kiracı kirayı ödemezse kiraya veren, en az 30 gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur; süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 315). Bu durumda en hızlı yol çoğu zaman icra yoluyla tahliye takibidir.
Önce arabulucuya başvurmak zorunlu
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m. 18/B uyarınca arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu kural tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davalarını kapsar. Tek istisna, ilamsız icra yoluyla tahliye takipleridir; bunlar için arabuluculuğa gitmek gerekmez.
Arabuluculuk süresince hak düşürücü süreler işlemez. Ancak bir aylık dava süresinin son günlerinde başvurmak, tutanak sonrası kalan süreyi çok daraltır.
Kira artışı
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m. 344). Beş yılı dolduran kiralarda ise mahkeme, emsal kiraları da gözeterek hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirleyebilir. Bu talep için kira tespit davası açılır; bu dava da arabuluculuk şartına tabidir.
Ev sahibi için kısa kontrol listesi
- Sözleşmenin başlangıç tarihini ve süresini kontrol edin; dava sürelerinin hepsi bu tarihlere bağlıdır.
- Taahhüt ve ihtarların yazılı, tarihli ve ispatlanabilir olmasına dikkat edin.
- Dava süresini hesaplarken arabuluculuk aşamasını da planlayın.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.